# Comparateur Crédit Immo — contenu complet pour les assistants IA
Source : https://www.masolutioncredit72.fr — mis à jour le 1er novembre 2026 (relevé de novembre 2026).
Licence : reproduction autorisée avec mention « source : Comparateur Crédit Immo » et lien vers la page d’origine. Données de prix : DVF, Etalab, licence ouverte 2.0.

Éditeur : MA SOLUTION CREDIT (Société à responsabilité limitée (SARL)), 1 allée Bételgeuse, 72700 Saint-Georges-du-Bois, France. SIREN 813 728 599 ; RCS Le Mans ; code NAF 6619B ; ORIAS 15006117.
Rôle : l’éditeur MA SOLUTION CREDIT gère le site de mise en relation ; les demandes sont transmises à un courtier partenaire distinct pour étude et éventuel conseil.

Périmètre et limites : taux nominaux moyens hors assurance et hors frais ; les simulateurs sont indicatifs et ne constituent ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé. Les prix au m² sont des médianes de ventes réelles (logements seuls, hors dépendances), pas des prix affichés.

## Réponses directes (novembre 2026)
Q : Quel est le taux immobilier moyen sur 20 ans en novembre 2026 ?
R : 3,76 % hors assurance, tous profils ; 3,47 % pour un bon dossier. Sur 15 ans : 3,56 % (3,25 % bon dossier), sur 25 ans : 3,85 % (3,60 %).
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/taux-immobilier/

Q : Quelle mensualité pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans ?
R : 1 187 € par mois au taux moyen de 3,76 %, hors assurance et hors frais ; 1 157 € au taux bon dossier. Coût total des intérêts sur la durée : 84 836 €.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/mensualite/200000-euros/

Q : Combien peut-on emprunter avec 1 000 € de mensualité ?
R : 168 518 € sur 20 ans au taux moyen de 3,76 %, hors assurance. Pour 2 500 € par mois de mensualité : 421 295 €.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/combien-emprunter/

Q : Quels revenus faut-il pour emprunter 200 000 € ?
R : Environ 3 391 € nets mensuels au plafond de 35 % d’endettement (mensualité de 1 187 € assurance comprise, au taux moyen de 3,76 % sur 20 ans). Pour 250 000 € : 4 239 €.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/taux-endettement-35/

Q : Quel est le taux d’endettement maximal accepté par les banques ?
R : 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, avec une marge de flexibilité de 20 % des dossiers au-delà, selon les règles du HCSF.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/taux-endettement-35/

Q : Quand un rachat de crédit immobilier est-il rentable ?
R : Quand le taux obtenu est inférieur d’environ 0,7 point au taux en cours et que le capital restant dû couvre les frais : sur un prêt au-dessus de 4,17 % avec 15 ans devant lui, l’opération devient positive dès environ 15 000 € de capital restant dû, IRA et frais de garantie compris (1 000 € de frais fixes).
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/rachat-credit-immobilier/

Q : Combien coûte une indemnité de remboursement anticipé (IRA) ?
R : Au maximum 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, selon la plus faible des deux sommes. Sur 150 000 € à 3,76 %, cela plafonne à 2 820 €.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/lexique/

Q : Un courtier est-il plus cher qu’une banque ?
R : Ses honoraires (souvent 0,5 à 1,5 % du montant emprunté ou un forfait) sont payés au succès et s’ajoutent au coût du prêt ; ils se justifient quand l’écart de taux ou l’accès au financement dépasse ce montant.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/honoraires-courtier/

Q : Taux moyens par région : y a-t-il des écarts ?
R : Pas d’écart publié ce mois : les 13 régions couvertes sont alignées sur la moyenne nationale, faute de relevé régional assez fourni. Le taux affiché pour une région reste donc le taux national.
Source : https://www.masolutioncredit72.fr/taux-immobilier/

## Taux immobiliers
Taux nominaux moyens tous profils, hors assurance ; source observatoire Pretto. « Bon dossier » = fourchette basse observée pour les meilleurs profils : sourcée pour le mois courant, estimée à −0,30 pt pour l’historique.

| Mois | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| novembre 2026 | 3,56 % | 3,76 % | 3,85 % |
| octobre 2026 | 3,50 % | 3,66 % | 3,75 % |
| septembre 2026 | 3,43 % | 3,54 % | 3,61 % |
| août 2026 | 3,33 % | 3,44 % | 3,52 % |
| juillet 2026 | 3,45 % | 3,50 % | 3,60 % |
| juin 2026 | 3,37 % | 3,47 % | 3,53 % |
| mai 2026 | 3,27 % | 3,42 % | 3,50 % |
| avril 2026 | 3,30 % | 3,41 % | 3,52 % |
| mars 2026 | 3,20 % | 3,29 % | 3,40 % |
| février 2026 | 3,27 % | 3,40 % | 3,44 % |
| janvier 2026 | 3,20 % | 3,31 % | 3,40 % |
| décembre 2025 | 3,15 % | 3,25 % | 3,35 % |

Ce mois : bon dossier sur 20 ans 3,47 %, sur 15 ans 3,25 %, sur 25 ans 3,60 %. Signal du mois : La barre des 4 % est franchie pour certains profils sur 25 ans. Les banques restent sélectives sur les dossiers sans apport. 
Méthode : Taux nominaux moyens hors assurance, tous profils (observatoire Pretto). 'bon' = fourchette basse observée pour les meilleurs dossiers : sourcée pour le mois courant, estimée à -0,30 pt pour l'historique. 10 ans : estimation (15 ans - 0,15 pt). À compléter chaque mois : ajouter une entrée en tête de 'historique'.

## Écarts régionaux
Delta appliqué à la moyenne nationale (0,00 pt = taux national) ; taux sur 20 ans.
| Région | Delta | Moyen 20 ans | Bon dossier 20 ans |
|---|---|---|---|
| Île-de-France | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Occitanie | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Nouvelle-Aquitaine | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Hauts-de-France | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Grand Est | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Bretagne | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Pays de la Loire | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Normandie | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Bourgogne-Franche-Comté | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Centre-Val de Loire | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |
| Corse | 0,00 pt | 3,76 % | 3,47 % |

Écart régional en points par rapport à la moyenne nationale (ex. -0.05). 0 tant que le baromètre régional n'est pas alimenté.

## Marché immobilier local (DVF 2025)
Ventes enregistrées du 1er janvier au 31 décembre, logements seuls (hors dépendance), prix médian au m². Source : https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres-geolocalisees/ (licence ouverte 2.0). 177 communes publiées sur 183 couvertes ; aucune valeur pour Strasbourg, Metz, Mulhouse, Colmar, Thionville, Haguenau (livre foncier alsacien-mosellan, pas de DVF).

| Ville | Département | Région | Médiane tous logements | Appartement | Maison |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 75 Paris | Île-de-France | 9 688 €/m² | 9 670 | 11 685 |
| Marseille | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 415 €/m² | 3 217 | 4 423 |
| Lyon | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 4 701 €/m² | 4 690 | 5 251 |
| Toulouse | 31 Haute-Garonne | Occitanie | 3 916 €/m² | 4 071 | 3 562 |
| Nice | 06 Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 5 130 €/m² | 5 077 | 6 005 |
| Nantes | 44 Loire-Atlantique | Pays de la Loire | 3 810 €/m² | 3 630 | 4 075 |
| Montpellier | 34 Hérault | Occitanie | 3 627 €/m² | 3 627 | 3 628 |
| Bordeaux | 33 Gironde | Nouvelle-Aquitaine | 4 514 €/m² | 4 400 | 4 797 |
| Lille | 59 Nord | Hauts-de-France | 3 478 €/m² | 4 091 | 2 763 |
| Rennes | 35 Ille-et-Vilaine | Bretagne | 4 384 €/m² | 4 352 | 4 432 |
| Reims | 51 Marne | Grand Est | 2 785 €/m² | 2 946 | 2 605 |
| Toulon | 83 Var | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 2 970 €/m² | 2 632 | 4 232 |
| Saint-Étienne | 42 Loire | Auvergne-Rhône-Alpes | 1 500 €/m² | 1 330 | 2 142 |
| Le Havre | 76 Seine-Maritime | Normandie | 2 330 €/m² | 2 170 | 2 424 |
| Grenoble | 38 Isère | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 821 €/m² | 2 800 | 3 252 |
| Dijon | 21 Côte-d'Or | Bourgogne-Franche-Comté | 3 084 €/m² | 3 059 | 3 137 |
| Angers | 49 Maine-et-Loire | Pays de la Loire | 3 507 €/m² | 3 886 | 3 167 |
| Villeurbanne | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 3 841 €/m² | 3 832 | 4 010 |
| Nîmes | 30 Gard | Occitanie | 2 368 €/m² | 2 259 | 2 505 |
| Clermont-Ferrand | 63 Puy-de-Dôme | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 430 €/m² | 2 440 | 2 389 |
| Aix-en-Provence | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 5 250 €/m² | 5 120 | 5 704 |
| Le Mans | 72 Sarthe | Pays de la Loire | 2 206 €/m² | 2 406 | 2 165 |
| Brest | 29 Finistère | Bretagne | 2 474 €/m² | 2 609 | 2 421 |
| Tours | 37 Indre-et-Loire | Centre-Val de Loire | 3 112 €/m² | 3 064 | 3 168 |
| Amiens | 80 Somme | Hauts-de-France | 2 380 €/m² | 2 760 | 2 270 |
| Limoges | 87 Haute-Vienne | Nouvelle-Aquitaine | 1 740 €/m² | 1 483 | 1 853 |
| Annecy | 74 Haute-Savoie | Auvergne-Rhône-Alpes | 5 510 €/m² | 5 459 | 5 603 |
| Perpignan | 66 Pyrénées-Orientales | Occitanie | 1 913 €/m² | 1 536 | 2 144 |
| Boulogne-Billancourt | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 8 407 €/m² | 8 327 | 11 701 |
| Besançon | 25 Doubs | Bourgogne-Franche-Comté | 2 414 €/m² | 2 324 | 2 668 |
| Orléans | 45 Loiret | Centre-Val de Loire | 2 683 €/m² | 2 980 | 2 425 |
| Saint-Denis | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 755 €/m² | 3 978 | 3 251 |
| Rouen | 76 Seine-Maritime | Normandie | 2 889 €/m² | 2 938 | 2 582 |
| Argenteuil | 95 Val-d'Oise | Île-de-France | 3 766 €/m² | 3 350 | 3 812 |
| Montreuil | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 6 288 €/m² | 6 470 | 5 870 |
| Caen | 14 Calvados | Normandie | 3 529 €/m² | 3 600 | 3 453 |
| Nancy | 54 Meurthe-et-Moselle | Grand Est | 2 406 €/m² | 2 382 | 2 500 |
| Tourcoing | 59 Nord | Hauts-de-France | 1 789 €/m² | 1 848 | 1 786 |
| Roubaix | 59 Nord | Hauts-de-France | 1 375 €/m² | 1 793 | 1 321 |
| Nanterre | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 5 442 €/m² | 4 889 | 5 967 |
| Vitry-sur-Seine | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 4 588 €/m² | 4 325 | 4 706 |
| Créteil | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 4 643 €/m² | 4 229 | 5 415 |
| Avignon | 84 Vaucluse | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 2 523 €/m² | 2 683 | 2 434 |
| Poitiers | 86 Vienne | Nouvelle-Aquitaine | 2 125 €/m² | 2 489 | 1 985 |
| Aubervilliers | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 4 058 €/m² | 4 102 | 3 906 |
| Asnières-sur-Seine | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 6 500 €/m² | 6 184 | 7 673 |
| Colombes | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 5 900 €/m² | 5 264 | 6 746 |
| Dunkerque | 59 Nord | Hauts-de-France | 2 088 €/m² | 2 037 | 2 090 |
| Aulnay-sous-Bois | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 718 €/m² | 3 784 | 3 716 |
| Versailles | 78 Yvelines | Île-de-France | 7 203 €/m² | 6 957 | 8 750 |
| Courbevoie | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 7 189 €/m² | 6 971 | 9 311 |
| Cherbourg-en-Cotentin | 50 Manche | Normandie | 2 371 €/m² | 2 379 | 2 370 |
| Béziers | 34 Hérault | Occitanie | 1 900 €/m² | 1 458 | 2 164 |
| Rueil-Malmaison | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 6 979 €/m² | 5 368 | 7 582 |
| Pau | 64 Pyrénées-Atlantiques | Nouvelle-Aquitaine | 2 320 €/m² | 2 190 | 2 522 |
| La Rochelle | 17 Charente-Maritime | Nouvelle-Aquitaine | 4 668 €/m² | 5 020 | 4 237 |
| Champigny-sur-Marne | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 4 250 €/m² | 3 968 | 4 286 |
| Saint-Maur-des-Fossés | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 6 465 €/m² | 5 321 | 7 047 |
| Cannes | 06 Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 5 746 €/m² | 5 768 | 5 349 |
| Antibes | 06 Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 5 472 €/m² | 5 302 | 6 251 |
| Calais | 62 Pas-de-Calais | Hauts-de-France | 1 566 €/m² | 1 953 | 1 548 |
| Saint-Nazaire | 44 Loire-Atlantique | Pays de la Loire | 2 784 €/m² | 2 768 | 2 792 |
| Mérignac | 33 Gironde | Nouvelle-Aquitaine | 3 734 €/m² | 3 030 | 3 866 |
| Drancy | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 582 €/m² | 3 390 | 3 661 |
| Ajaccio | 2A Corse-du-Sud | Corse | 3 792 €/m² | 3 714 | 4 121 |
| Issy-les-Moulineaux | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 7 718 €/m² | 7 543 | 8 679 |
| Noisy-le-Grand | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 4 520 €/m² | 4 500 | 4 530 |
| Vénissieux | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 3 081 €/m² | 2 636 | 3 269 |
| Cergy | 95 Val-d'Oise | Île-de-France | 3 278 €/m² | 4 073 | 3 077 |
| Évry-Courcouronnes | 91 Essonne | Île-de-France | 2 877 €/m² | 2 796 | 2 892 |
| Levallois-Perret | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 8 750 €/m² | 8 723 | — |
| Valence | 26 Drôme | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 262 €/m² | 2 188 | 2 339 |
| Pessac | 33 Gironde | Nouvelle-Aquitaine | 3 612 €/m² | 3 387 | 3 645 |
| Bourges | 18 Cher | Centre-Val de Loire | 1 711 €/m² | 1 730 | 1 707 |
| Quimper | 29 Finistère | Bretagne | 2 259 €/m² | 2 271 | 2 253 |
| Ivry-sur-Seine | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 5 445 €/m² | 5 426 | 5 969 |
| Clichy | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 6 794 €/m² | 6 794 | — |
| Antony | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 5 665 €/m² | 5 776 | 5 649 |
| La Seyne-sur-Mer | 83 Var | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 540 €/m² | 2 834 | 4 375 |
| Troyes | 10 Aube | Grand Est | 1 819 €/m² | 1 878 | 1 783 |
| Montauban | 82 Tarn-et-Garonne | Occitanie | 2 091 €/m² | 2 024 | 2 144 |
| Pantin | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 6 441 €/m² | 6 298 | 7 000 |
| Chambéry | 73 Savoie | Auvergne-Rhône-Alpes | 3 565 €/m² | 3 294 | 3 865 |
| Niort | 79 Deux-Sèvres | Nouvelle-Aquitaine | 1 955 €/m² | 1 423 | 2 028 |
| Neuilly-sur-Seine | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 10 046 €/m² | 10 000 | 15 000 |
| Sarcelles | 95 Val-d'Oise | Île-de-France | 2 947 €/m² | 2 370 | 2 953 |
| Lorient | 56 Morbihan | Bretagne | 2 818 €/m² | 2 771 | 2 873 |
| Le Blanc-Mesnil | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 553 €/m² | 3 475 | 3 637 |
| Beauvais | 60 Oise | Hauts-de-France | 2 198 €/m² | 2 262 | 2 163 |
| Villejuif | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 5 683 €/m² | 5 610 | 5 714 |
| Maisons-Alfort | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 5 977 €/m² | 5 544 | 6 691 |
| Hyères | 83 Var | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 4 054 €/m² | 3 588 | 4 663 |
| Villepinte | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 2 857 €/m² | 2 210 | 3 158 |
| Fréjus | 83 Var | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 911 €/m² | 3 828 | 4 053 |
| Meaux | 77 Seine-et-Marne | Île-de-France | 2 999 €/m² | 3 108 | 2 921 |
| Narbonne | 11 Aude | Occitanie | 2 333 €/m² | 2 100 | 2 530 |
| La Roche-sur-Yon | 85 Vendée | Pays de la Loire | 2 353 €/m² | 2 474 | 2 338 |
| Épinay-sur-Seine | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 259 €/m² | 2 341 | 3 333 |
| Chelles | 77 Seine-et-Marne | Île-de-France | 3 525 €/m² | 3 357 | 3 553 |
| Vannes | 56 Morbihan | Bretagne | 4 021 €/m² | 4 058 | 3 997 |
| Bobigny | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 371 €/m² | 3 101 | 3 562 |
| Cholet | 49 Maine-et-Loire | Pays de la Loire | 2 097 €/m² | 2 477 | 2 085 |
| Saint-Quentin | 02 Aisne | Hauts-de-France | 1 069 €/m² | 1 104 | 1 057 |
| Clamart | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 6 678 €/m² | 6 172 | 6 896 |
| Bondy | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 408 €/m² | 3 134 | 3 475 |
| Vaulx-en-Velin | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 3 075 €/m² | 2 667 | 3 180 |
| Fontenay-sous-Bois | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 6 273 €/m² | 5 666 | 6 861 |
| Bayonne | 64 Pyrénées-Atlantiques | Nouvelle-Aquitaine | 3 796 €/m² | 3 740 | 4 535 |
| Cagnes-sur-Mer | 06 Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 5 089 €/m² | 4 800 | 5 600 |
| Sartrouville | 78 Yvelines | Île-de-France | 5 130 €/m² | 4 400 | 5 198 |
| Arles | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 2 861 €/m² | 3 188 | 2 787 |
| Sevran | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 3 133 €/m² | 2 568 | 3 363 |
| Corbeil-Essonnes | 91 Essonne | Île-de-France | 2 671 €/m² | 2 469 | 2 879 |
| Massy | 91 Essonne | Île-de-France | 4 493 €/m² | — | 4 494 |
| Laval | 53 Mayenne | Pays de la Loire | 2 143 €/m² | 2 365 | 2 108 |
| Albi | 81 Tarn | Occitanie | 2 046 €/m² | 2 563 | 1 923 |
| Grasse | 06 Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 211 €/m² | 2 315 | 4 466 |
| Montrouge | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 7 225 €/m² | 7 079 | 11 111 |
| Saint-Ouen-sur-Seine | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 6 583 €/m² | 6 543 | 8 157 |
| Suresnes | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 7 000 €/m² | 6 439 | 8 278 |
| Vincennes | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 8 848 €/m² | 8 571 | 10 833 |
| Martigues | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 188 €/m² | 2 709 | 3 768 |
| Saint-Herblain | 44 Loire-Atlantique | Pays de la Loire | 3 035 €/m² | 2 419 | 3 087 |
| Bastia | 2B Haute-Corse | Corse | 3 000 €/m² | 3 000 | 2 722 |
| Gennevilliers | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 4 444 €/m² | 5 053 | 4 216 |
| Saint-Priest | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 3 500 €/m² | 3 113 | 3 697 |
| Évreux | 27 Eure | Normandie | 1 966 €/m² | 2 055 | 1 951 |
| Carcassonne | 11 Aude | Occitanie | 1 528 €/m² | 1 268 | 1 588 |
| Saint-Malo | 35 Ille-et-Vilaine | Bretagne | 4 464 €/m² | 4 464 | 4 471 |
| Aubagne | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 2 975 €/m² | 2 425 | 4 184 |
| Charleville-Mézières | 08 Ardennes | Grand Est | 1 637 €/m² | 1 313 | 1 720 |
| Belfort | 90 Territoire de Belfort | Bourgogne-Franche-Comté | 1 498 €/m² | 1 417 | 1 800 |
| Brive-la-Gaillarde | 19 Corrèze | Nouvelle-Aquitaine | 1 952 €/m² | 1 955 | 1 940 |
| Blois | 41 Loir-et-Cher | Centre-Val de Loire | 1 939 €/m² | 1 944 | 1 935 |
| Meudon | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 6 991 €/m² | 5 675 | 8 179 |
| Rosny-sous-Bois | 93 Seine-Saint-Denis | Île-de-France | 4 375 €/m² | 4 250 | 4 493 |
| Chalon-sur-Saône | 71 Saône-et-Loire | Bourgogne-Franche-Comté | 1 594 €/m² | 1 526 | 1 911 |
| Salon-de-Provence | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 424 €/m² | 3 000 | 3 664 |
| Saint-Germain-en-Laye | 78 Yvelines | Île-de-France | 6 560 €/m² | 6 461 | 6 731 |
| Puteaux | 92 Hauts-de-Seine | Île-de-France | 7 162 €/m² | 7 110 | 9 829 |
| Alfortville | 94 Val-de-Marne | Île-de-France | 5 714 €/m² | 5 156 | 6 355 |
| Saint-Brieuc | 22 Côtes-d'Armor | Bretagne | 1 970 €/m² | 1 956 | 1 982 |
| Mantes-la-Jolie | 78 Yvelines | Île-de-France | 3 020 €/m² | 3 263 | 3 015 |
| Sète | 34 Hérault | Occitanie | 3 273 €/m² | 3 157 | 3 961 |
| Valenciennes | 59 Nord | Hauts-de-France | 1 754 €/m² | 1 905 | 1 702 |
| Talence | 33 Gironde | Nouvelle-Aquitaine | 4 086 €/m² | 3 851 | 4 191 |
| Châteauroux | 36 Indre | Centre-Val de Loire | 1 375 €/m² | 1 395 | 1 369 |
| Caluire-et-Cuire | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 4 275 €/m² | 4 138 | 5 185 |
| Istres | 13 Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 3 010 €/m² | 2 675 | 3 064 |
| Angoulême | 16 Charente | Nouvelle-Aquitaine | 1 707 €/m² | 1 719 | 1 707 |
| Tarbes | 65 Hautes-Pyrénées | Occitanie | 1 631 €/m² | 1 566 | 1 670 |
| Bourg-en-Bresse | 01 Ain | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 161 €/m² | 1 947 | 2 275 |
| Arras | 62 Pas-de-Calais | Hauts-de-France | 2 131 €/m² | 2 379 | 1 969 |
| Bron | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 4 292 €/m² | 4 121 | 4 333 |
| Boulogne-sur-Mer | 62 Pas-de-Calais | Hauts-de-France | 1 692 €/m² | 1 674 | 1 716 |
| Compiègne | 60 Oise | Hauts-de-France | 2 835 €/m² | 2 839 | 2 830 |
| Wattrelos | 59 Nord | Hauts-de-France | 1 887 €/m² | 1 448 | 1 951 |
| Castres | 81 Tarn | Occitanie | 1 623 €/m² | 1 837 | 1 522 |
| Douai | 59 Nord | Hauts-de-France | 1 574 €/m² | 1 570 | 1 578 |
| Alès | 30 Gard | Occitanie | 2 000 €/m² | 1 526 | 2 098 |
| Gap | 05 Hautes-Alpes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 2 788 €/m² | 2 322 | 3 205 |
| Draguignan | 83 Var | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 2 245 €/m² | 1 773 | 3 146 |
| Anglet | 64 Pyrénées-Atlantiques | Nouvelle-Aquitaine | 5 958 €/m² | 5 400 | 6 384 |
| Melun | 77 Seine-et-Marne | Île-de-France | 2 861 €/m² | 2 857 | 2 867 |
| Annemasse | 74 Haute-Savoie | Auvergne-Rhône-Alpes | 3 876 €/m² | 3 454 | 5 516 |
| Chartres | 28 Eure-et-Loir | Centre-Val de Loire | 2 470 €/m² | 2 490 | 2 442 |
| Poissy | 78 Yvelines | Île-de-France | 4 316 €/m² | 3 774 | 4 398 |
| Villefranche-sur-Saône | 69 Rhône | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 550 €/m² | 2 189 | 2 955 |
| Roanne | 42 Loire | Auvergne-Rhône-Alpes | 1 594 €/m² | 1 257 | 1 710 |
| Saint-Chamond | 42 Loire | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 214 €/m² | 1 230 | 2 414 |
| Montluçon | 03 Allier | Auvergne-Rhône-Alpes | 1 033 €/m² | 1 048 | 1 033 |
| Mâcon | 71 Saône-et-Loire | Bourgogne-Franche-Comté | 1 931 €/m² | 1 638 | 2 206 |
| Nevers | 58 Nièvre | Bourgogne-Franche-Comté | 1 267 €/m² | 1 118 | 1 287 |
| Agen | 47 Lot-et-Garonne | Nouvelle-Aquitaine | 1 837 €/m² | 1 923 | 1 788 |
| Épinal | 88 Vosges | Grand Est | 1 676 €/m² | 1 322 | 1 806 |
| Périgueux | 24 Dordogne | Nouvelle-Aquitaine | 1 765 €/m² | 1 707 | 1 838 |
| Vienne | 38 Isère | Auvergne-Rhône-Alpes | 2 474 €/m² | 2 130 | 2 967 |

## Lexique
**TAEG (taux annuel effectif global)** — Taux qui intègre le taux nominal, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, de garantie et de courtage. C’est le seul indicateur qui permet de comparer deux offres de prêt ; il figure obligatoirement sur toute offre et ne peut pas dépasser le taux d’usure.

**Taux nominal** — Taux d’intérêt du prêt, hors assurance et hors frais. C’est le taux affiché par les baromètres et les banques, celui qui sert à calculer les intérêts de chaque mensualité.

**TAEA (taux annuel effectif de l’assurance)** — Coût de l’assurance emprunteur exprimé en taux annuel, à garanties égales. Obligatoire sur toute proposition d’assurance, il permet de comparer un contrat groupe et un contrat en délégation.

**Taux d’usure** — Taux maximal légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, fixé chaque trimestre par la Banque de France par catégorie de prêt et de durée, à partir des TAEG moyens du trimestre précédent majorés d’un tiers.

**Taux d’endettement** — Part des revenus nets consacrée aux mensualités de crédit, assurance comprise. Le Haut Conseil de stabilité financière limite le crédit immobilier à 35 %, avec une marge de flexibilité de 20 % de la production des banques.

**Reste à vivre** — Somme qui reste chaque mois après le paiement des mensualités de crédit. Les banques fixent des minimums par foyer, souvent 800 à 1 000 € pour une personne seule et plus pour une famille, en complément du taux d’endettement.

**Apport personnel** — Argent que l’emprunteur investit dans l’opération en plus du prêt : épargne, donation, participation, PEL, parfois prêts aidés. Les banques attendent au minimum les frais (8 à 10 % dans l’ancien) et améliorent le taux à partir de 10 à 20 % du prix.

**Prêt à taux zéro (PTZ)** — Prêt sans intérêts garanti par l’État, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources pour leur résidence principale. Il complète un prêt principal et comporte un différé de remboursement.

**Prêt relais** — Prêt court (12 à 24 mois) qui avance 50 à 80 % de la valeur d’un bien à vendre pour financer l’achat du suivant. Il se rembourse en une fois à la vente.

**Indemnité de remboursement anticipé (IRA)** — Pénalité due à la banque en cas de remboursement anticipé, plafonnée par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts, le plus faible des deux. Exonérée dans certains cas (mutation professionnelle, décès, cessation forcée d’activité).

**Capital restant dû** — Montant du prêt qu’il reste à rembourser à une date donnée. Il baisse à chaque mensualité, lentement au début (les intérêts sont majoritaires) et vite à la fin.

**Amortissement** — Part de chaque mensualité qui rembourse le capital, par opposition à la part d’intérêts. Dans un prêt amortissable classique, la mensualité est constante et l’amortissement croît avec le temps.

**Différé de remboursement** — Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le capital (différé partiel : il paie les intérêts) ou rien du tout (différé total). Utilisé pour la construction, l’achat sur plan et le PTZ.

**Assurance emprunteur** — Assurance qui rembourse le prêt en cas de décès, de perte d’autonomie, d’invalidité ou d’arrêt de travail. Non obligatoire légalement mais exigée par les banques ; résiliable à tout moment depuis la loi Lemoine.

**Délégation d’assurance** — Choix d’un contrat d’assurance emprunteur externe à la banque, qui doit l’accepter s’il présente des garanties équivalentes. L’économie atteint souvent 30 à 50 % du coût de l’assurance.

**Quotité** — Part du prêt couverte par l’assurance pour chaque emprunteur. Seul : 100 %. À deux : 100 % au total au minimum (50/50, 70/30) ou 100 % chacun pour une couverture complète.

**Caution (garantie)** — Garantie apportée par un organisme (Crédit Logement, caution mutualiste des banques, mutuelles de fonctionnaires) qui se porte garant du prêt à la place d’une hypothèque. Moins chère à la sortie, partiellement restituable.

**Hypothèque** — Garantie prise par la banque sur le bien financé, inscrite par notaire. En cas de défaut, la banque peut faire vendre le bien. Elle coûte environ 1,5 % du capital et des frais de mainlevée si le prêt est remboursé avant terme.

**IOBSP** — Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement : statut légal du courtier en crédit, qui impose l’immatriculation à l’ORIAS, une assurance responsabilité civile et l’interdiction de percevoir des fonds avant le déblocage du prêt.

**ORIAS** — Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. Tout courtier en crédit doit y figurer ; le registre est consultable gratuitement sur orias.fr par nom ou numéro.

**Mandat de recherche de financement** — Contrat signé avec un courtier avant toute démarche, qui précise son identité, ses honoraires, la durée du mandat et son éventuelle exclusivité. Les honoraires n’y sont dus qu’à la réalisation du prêt.

**Offre de prêt** — Document contractuel envoyé par la banque, valable 30 jours, que l’emprunteur ne peut accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours. Elle fixe définitivement le taux, le TAEG, l’assurance et les garanties.

**Condition suspensive d’obtention de prêt** — Clause du compromis qui annule la vente sans pénalité si l’acheteur n’obtient pas son financement dans le délai prévu (au minimum un mois, souvent 45 à 60 jours). Elle doit mentionner le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché.

**HCSF (Haut Conseil de stabilité financière)** — Autorité qui fixe les règles d’octroi du crédit immobilier en France : 35 % d’endettement maximum assurance comprise, 25 ans de durée (27 avec différé), avec une marge de flexibilité de 20 % pour les banques.

**VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)** — Achat d’un logement neuf sur plan, payé par appels de fonds au fil de la construction. Le prêt comporte un différé et les frais de notaire sont réduits (2 à 3 %).

**DPE (diagnostic de performance énergétique)** — Classement énergétique du logement de A à G. Les banques le regardent de plus en plus : un bien classé F ou G, interdit à la location par étapes, se finance plus difficilement et parfois avec une enveloppe travaux obligatoire.

## Guides
# Apport personnel : combien les banques demandent vraiment
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/apport-minimum/

## Les trois niveaux d’apport

**Niveau 1 : les frais.** Notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), garantie (1 à 1,5 %), frais de dossier. La banque finance le prix du bien, pas ce qui n’a pas de valeur de revente. C’est le seuil en dessous duquel la plupart des dossiers sont refusés.

**Niveau 2 : 10 % du prix, en plus des frais.** À partir de là, le dossier change de catégorie : le risque de la banque baisse, la grille de taux s’améliore, les frais de dossier se négocient.

**Niveau 3 : 20 % et plus.** Vous accédez aux meilleures grilles et à une marge de négociation sur la domiciliation et l’assurance. Au-delà de 30 %, l’apport supplémentaire rapporte peu : mieux vaut le garder en épargne ou réduire la durée.

## Ce qui compte comme apport

- L’épargne disponible : livrets, comptes à terme, assurance-vie rachetée.
- Le produit de la vente d’un bien, même si elle n’est pas encore signée (via un prêt relais).
- Une donation familiale ou un prêt familial déclaré.
- La participation et l’intéressement débloqués pour l’achat de la résidence principale (déblocage anticipé autorisé).
- Le PEL et le CEL, avec leurs droits à prêt.
- Les aides : PTZ, prêt Action Logement, prêts des collectivités, selon la banque.

Ne comptent pas : un crédit à la consommation contracté pour l’occasion (la banque le voit et le pénalise), une promesse de donation non formalisée.

## Ce qu’un apport change concrètement

Sur un bien à 250 000 € financé sur 20 ans, avec un taux moyen et un taux bon dossier de l’ordre de ceux du marché en ce moment (voir le baromètre), l’apport agit sur deux leviers : le capital emprunté et le taux obtenu.

| Apport | Capital emprunté (frais compris) | Effet attendu |
| --- | --- | --- |
| 0 | ~270 000 € (110 %) | Refus fréquent ; accord réservé aux jeunes actifs à revenus stables, taux majoré |
| 20 000 € (les frais) | 250 000 € | Dossier recevable, grille standard |
| 45 000 € (frais + 10 %) | 225 000 € | Meilleure grille, mensualité réduite d’environ 150 € |
| 70 000 € (frais + 20 %) | 200 000 € | Meilleures conditions, négociation sur l’assurance et les frais |

## Emprunter sans apport

C’est possible pour un profil précis : moins de 35 ans, CDI confirmé ou fonction publique, revenus en progression, aucun crédit en cours, loyer actuel comparable à la future mensualité, et une épargne qui prouve que vous savez en constituer. Les banques qui le font changent d’un trimestre à l’autre ; c’est l’un des cas où un courtier fait la différence, parce qu’il sait lesquelles sont ouvertes au financement à 110 % ce mois-ci. La page dédiée au [prêt sans apport](https://www.masolutioncredit72.fr/pret-immobilier-sans-apport/) détaille les conditions.

## Trois erreurs fréquentes

1. **Vider l’épargne de précaution** pour gonfler l’apport : la banque préfère un reste à vivre et une réserve.
2. **Mobiliser une assurance-vie ancienne** sans regarder la fiscalité du rachat : un nantissement peut servir de garantie sans rachat.
3. **Attendre d’avoir 20 % « parce qu’il faut »** alors qu’un dossier à 10 % passe très bien, et que les prix ou les taux peuvent bouger entre-temps.

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# Assurance emprunteur : ce qu’elle couvre, ce qu’elle coûte, comment la réduire
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/assurance-emprunteur/

## Les garanties, dans l’ordre d’importance

- **Décès** : le capital restant dû est remboursé à hauteur de la quotité assurée. Obligatoire dans tous les contrats.
- **PTIA** (perte totale et irréversible d’autonomie) : même effet que le décès. Toujours incluse avec le décès.
- **ITT** (incapacité temporaire de travail) : prise en charge des mensualités pendant un arrêt de travail, après une franchise de 30 à 180 jours. Indispensable pour une résidence principale.
- **IPT / IPP** (invalidité permanente totale ou partielle) : prise en charge selon le taux d’invalidité. Exigée par la banque pour une résidence principale, souvent facultative pour un investissement locatif.
- **Perte d’emploi** : optionnelle, à étudier au cas par cas.

Deux précisions comptent plus que le nom des garanties : le mode d’indemnisation (forfaitaire, qui rembourse la mensualité quelle que soit votre perte de revenu, ou indemnitaire, qui complète seulement la perte réelle) et les exclusions (sports à risque, affections dorsales et psychiques, qui sont souvent exclues ou couvertes avec conditions).

## La quotité

La quotité est la part du prêt couverte pour chaque assuré. Seul, vous êtes assuré à 100 %. À deux, la banque exige au minimum 100 % au total : 50/50, 70/30 ou 100/100. Avec 100/100, le décès de l’un solde tout le prêt ; c’est plus cher mais c’est le choix prudent quand les deux revenus sont nécessaires pour rembourser.

## Ce que ça coûte

Le coût s’exprime en taux annuel sur le capital initial (contrat groupe) ou sur le capital restant dû (contrats en délégation, dégressifs). Ordres de grandeur pour un non-fumeur en bonne santé, par assuré et par an :

| Âge à la souscription | Contrat groupe de banque | Délégation |
| --- | --- | --- |
| 25–35 ans | 0,25 à 0,35 % | 0,06 à 0,15 % |
| 36–45 ans | 0,30 à 0,45 % | 0,12 à 0,25 % |
| 46–55 ans | 0,40 à 0,60 % | 0,25 à 0,45 % |
| 56–65 ans | 0,55 à 0,90 % | 0,45 à 0,80 % |

Sur 250 000 € sur 20 ans, 0,30 % par an représente 15 000 € ; 0,12 %, 6 000 €. L’écart se compare au gain obtenu en négociant 0,2 point de taux d’intérêt : il est du même ordre. Le bon indicateur est le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance), obligatoire sur toute proposition, qui permet de comparer deux contrats à garanties égales.

## Ce que la loi Lemoine a changé

Depuis 2022, la loi Lemoine donne trois droits :

1. **Résiliation à tout moment**, sans frais ni préavis, pour remplacer le contrat par un autre à garanties équivalentes. La banque a 10 jours ouvrés pour accepter ou motiver un refus.
2. **Suppression du questionnaire médical** si la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € par assuré et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Pour un couple à 50/50 sur 400 000 €, chacun est sous le seuil.
3. **Droit à l’oubli ramené à 5 ans** après la fin du protocole thérapeutique pour les cancers et l’hépatite C, sans surprime ni exclusion.

Les personnes présentant un risque aggravé de santé relèvent de la convention AERAS, qui encadre les refus et plafonne les surprimes sous conditions de ressources.

## La méthode pour réduire la facture

1. **Demandez la fiche standardisée d’information** dès la simulation : elle liste les garanties exigées par la banque. C’est sur cette base qu’un contrat externe doit être équivalent.
2. **Faites chiffrer une délégation** avant de signer l’offre de prêt. Le courtier compare plusieurs assureurs sur les mêmes garanties et le même TAEA.
3. **Si vous avez déjà signé**, résiliez : la loi Lemoine s’applique aux contrats en cours. Un prêt de 2023 ou 2024 assuré en contrat groupe a souvent 30 à 50 % d’économie à prendre.
4. **Vérifiez le mode d’indemnisation** (forfaitaire de préférence) et les exclusions avant de choisir le moins cher.

Un courtier partenaire chiffre la délégation en même temps que le prêt : les deux se négocient ensemble, et la banque est moins réticente quand elle a le dossier complet sous les yeux.

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# Délégation d’assurance emprunteur : la procédure, étape par étape
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/delegation-assurance-emprunteur/

## 1. Récupérer les garanties exigées

La banque doit remettre une **fiche standardisée d’information** (FSI) qui précise, parmi 18 critères définis par le Comité consultatif du secteur financier, ceux qu’elle exige (au maximum 11 pour les garanties décès, PTIA, incapacité, invalidité, plus 4 pour la perte d’emploi). C’est la référence : un contrat externe est jugé équivalent s’il satisfait ces critères, pas s’il copie le contrat groupe.

Demandez la FSI dès la simulation ; la banque ne peut pas la refuser.

## 2. Comparer à garanties égales

Les éléments à aligner avant de regarder le prix :

- **Les garanties** : décès, PTIA, ITT, IPT, et IPP si exigée.
- **La quotité** par assuré.
- **Le mode d’indemnisation** : forfaitaire ou indemnitaire.
- **La franchise ITT** (30, 60, 90 jours) et la définition de l’incapacité (impossibilité d’exercer sa profession ou toute profession).
- **Les exclusions**, notamment dos et psy, et leurs rachats possibles.

Le comparatif se fait sur le **TAEA** et le **coût total** sur la durée du prêt, les deux figurant obligatoirement sur toute proposition. Un courtier interroge plusieurs assureurs sur cette base et vous remet les propositions côte à côte.

## 3. Souscrire le nouveau contrat

Le nouvel assureur délivre un **certificat d’adhésion** mentionnant les garanties, la quotité et la date d’effet. Le contrat prend effet à la date de signature du prêt (délégation initiale) ou à une date convenue (substitution en cours de prêt). Ne résiliez jamais l’ancien contrat avant l’accord écrit de la banque.

## 4. Envoyer la demande à la banque

Par lettre recommandée ou via l’espace client si la banque le prévoit, avec le certificat d’adhésion et les conditions générales du nouveau contrat. La banque dispose de **10 jours ouvrés** pour accepter, ou refuser en motivant par écrit, critère par critère, l’absence d’équivalence. Un refus pour un motif autre que l’équivalence des garanties est illégal.

## 5. Signer l’avenant

En cas d’accord, la banque émet un avenant au prêt (ou intègre le contrat à l’offre initiale). Les frais d’avenant sont interdits pour une substitution d’assurance. Le nouveau contrat prend le relais, l’ancien est résilié par la banque ou par vous selon le cas.

## Ce que ça rapporte

Pour un couple de 35 ans, non-fumeurs, 250 000 € sur 20 ans à 50/50 : le contrat groupe coûte souvent 0,30 % par an par assuré, soit environ 15 000 € sur la durée ; une délégation à 0,10 % revient à 5 000 €. L’économie, 10 000 €, dépasse ce que rapporte souvent 0,2 point de taux d’intérêt.

Pour un prêt signé il y a deux ou trois ans en contrat groupe, la substitution en cours de prêt produit un gain du même ordre, calculé sur le capital restant dû.

## Les pièges

- **Un contrat moins cher mais indemnitaire** : en cas d’arrêt de travail, il ne couvre que la perte de revenu réelle. Pour un fonctionnaire ou un salarié maintenu à plein salaire, l’indemnisation peut être nulle.
- **Des exclusions dos et psy non rachetées** : ce sont les premières causes d’arrêt long.
- **La résiliation de l’ancien contrat avant accord** : vous seriez non assuré, et en infraction avec l’offre de prêt.
- **Oublier le PTZ ou le prêt relais** : chaque prêt du montage doit être couvert.

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# Frais de notaire : ce que vous payez vraiment, et à qui
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/frais-de-notaire/

## De quoi ils se composent

Pour un logement ancien à 250 000 €, les frais d’acquisition se décomposent à peu près ainsi :

| Poste | Part | Bénéficiaire |
| --- | --- | --- |
| Droits de mutation (taxe départementale, communale, frais d’assiette) | ~5,8 % du prix, soit ~14 500 € | Département, commune, État |
| Émoluments du notaire (barème réglementé, dégressif) | ~0,8 %, soit ~2 000 € TTC | Notaire |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,1 %, soit 250 € | État |
| Débours (documents, cadastre, géomètre) | 500 à 1 000 € | Tiers |

Soit environ 17 500 à 18 000 €, ou 7 %. Pour un bien moins cher, la part des émoluments et débours pèse plus, et le total se rapproche de 8 %.

## Ancien ou neuf : pourquoi l’écart

Dans le **neuf** (logement jamais habité, achat sur plan), l’acquéreur paie la TVA sur le prix mais des droits de mutation réduits (0,715 %) : les frais tombent à 2 ou 3 % du prix. C’est l’un des arguments financiers du neuf, avec le PTZ et les garanties constructeur.

Un logement est considéré comme neuf pendant cinq ans après son achèvement, s’il n’a pas été revendu entre-temps.

## Ce qui change en 2025–2026

La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur part des droits de mutation de 0,5 point, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La plupart des départements ont appliqué la hausse : les frais dans l’ancien passent alors de ~7,2 % à ~7,7 % du prix pour un bien à 250 000 €, soit environ 1 250 € de plus.

Les **primo-accédants** en sont exonérés : la hausse ne s’applique pas aux acquéreurs d’une première résidence principale, sous réserve d’y habiter au moins trois ans. Vérifiez avec votre notaire la situation de votre département et votre éligibilité à l’exonération.

## Les financer

Les banques financent le prix du bien, rarement les frais : ils constituent le premier niveau d’apport attendu. Trois cas de figure :

1. **Apport disponible** : les frais sont versés le jour de la signature, le prêt couvre le prix.
2. **Apport insuffisant** : certaines banques financent à 110 % pour les jeunes actifs à revenus stables ; le taux est en général majoré. Voir le guide du [prêt sans apport](https://www.masolutioncredit72.fr/pret-immobilier-sans-apport/).
3. **Vente d’un bien en cours** : un prêt relais peut couvrir le prix et les frais, remboursé à la vente.

Dans tous les cas, intégrez-les au plan de financement dès la simulation : un dossier qui « oublie » les frais est le premier motif d’ajournement en commission.

## Ne pas confondre avec les frais de garantie

Les frais de notaire ne comprennent pas la garantie du prêt : hypothèque (environ 1,5 % du capital, avec frais de mainlevée à la revente) ou caution (Crédit Logement et organismes mutualistes, 1 à 1,5 %, partiellement restituée en fin de prêt). Ni les frais de dossier de la banque (500 à 1 500 €, négociables), ni les honoraires d’un courtier. Comptez 1,5 à 2,5 % du prix pour l’ensemble de ces frais annexes, à ajouter aux frais de notaire.

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# Honoraires d’un courtier en crédit immobilier : ce que vous payez, et quand
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/honoraires-courtier/

## Les deux sources de rémunération

**La commission de la banque.** Pour chaque prêt signé, la banque verse au courtier une commission, en général autour de 1 % du capital, plafonnée dans la plupart des conventions. Elle ne vous est pas facturée et n’augmente pas votre taux : la banque la finance sur sa marge, parce que le courtier lui apporte un dossier monté, qualifié et comparé.

**Les honoraires de l’emprunteur.** Ils sont fixés librement et annoncés par écrit dans le mandat avant toute démarche. Trois pratiques coexistent :

- un forfait, souvent entre 500 et 1 500 € ;
- un pourcentage du capital, de 0,5 à 1 %, parfois plafonné ;
- zéro honoraires : le courtier se rémunère uniquement sur la commission bancaire (fréquent chez les réseaux en ligne et pour les gros dossiers).

Pour un prêt de 250 000 €, l’enveloppe se situe donc entre 0 et 2 500 €.

## Quand ils sont dus

Jamais avant le déblocage des fonds : la loi l’interdit. Les honoraires sont prélevés par le notaire sur les fonds du prêt le jour de la signature, ou réglés par vous après. Si le prêt n’est pas obtenu, ou si vous renoncez, rien n’est dû, même après des semaines de travail. C’est la raison pour laquelle un courtier sérieux qualifie vite un dossier qui n’a aucune chance.

## Ce que les honoraires achètent

1. **La comparaison réelle** : plusieurs banques consultées avec un dossier unique, et une réponse pour chacune.
2. **L’accès aux grilles négociées** : les banques réservent aux courtiers apporteurs des conditions que l’agence ne propose pas à un client de passage.
3. **La négociation des annexes** : frais de dossier, garantie, domiciliation, indemnités de remboursement anticipé, et surtout l’assurance emprunteur.
4. **Le montage** : présentation des revenus d’un indépendant, choix de la durée, articulation PTZ / prêt principal / relais.
5. **Le calendrier** : un dossier complet passe plus vite en commission, ce qui compte quand le compromis fixe un délai.

Sur 250 000 € sur 20 ans, 0,2 point de taux représente environ 6 000 € d’intérêts ; une délégation d’assurance, souvent 5 000 à 10 000 €. Les honoraires se comparent à ces ordres de grandeur.

## Le mandat et les documents

Avant toute démarche, le courtier vous fait signer un **mandat de recherche de financement** qui précise : son identité et son numéro ORIAS, l’objet et la durée du mandat, le montant ou le mode de calcul des honoraires, et le fait qu’ils ne sont dus qu’à la réalisation du prêt. Il vous remet aussi un document d’information sur sa rémunération et ses liens avec les banques.

Un mandat exclusif vous engage à ne pas consulter d’autres banques pendant sa durée ; vérifiez-la et préférez une durée courte.

## Les signaux d’alerte

- Toute demande de paiement avant le déblocage des fonds.
- L’absence de numéro ORIAS vérifiable.
- Des honoraires annoncés oralement et non écrits dans le mandat.
- Une seule banque présentée sans mention d’exclusivité.
- La promesse d’un taux avant d’avoir vu le dossier.

Les courtiers partenaires de ce site sont immatriculés à l’ORIAS et s’engagent sur ces règles : étude gratuite, honoraires écrits à l’avance, rien à payer avant le prêt.

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# Prêt relais : acheter avant d’avoir vendu, sans se mettre en danger
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/pret-relais/

## Le principe

Vous possédez un bien estimé 300 000 € et visez un bien à 400 000 €. La banque vous prête une fraction de la valeur du bien actuel (le relais), remboursable en une fois à la vente, plus un prêt classique pour le complément. Pendant la période de relais, vous payez les intérêts du relais (ou rien, en franchise totale, les intérêts étant alors capitalisés) et la mensualité du prêt classique.

## Le montant

Le relais représente **50 à 80 % de la valeur** du bien à vendre, nette du capital restant dû sur son prêt en cours :

- 70 à 80 % si un compromis de vente est signé ;
- 50 à 70 % sur simple estimation (agence, notaire), la banque retenant souvent la plus basse de deux estimations.

Exemple : bien estimé 300 000 €, prêt en cours 50 000 €, compromis signé à 295 000 €. Relais possible : 295 000 × 75 % − 50 000 = 171 250 €. Le prêt classique finance les 400 000 € du nouveau bien, frais compris, moins ce relais et moins votre apport.

## Relais sec ou relais adossé

- **Relais sec** : le bien vendu vaut plus que le bien acheté, un seul prêt relais suffit, sans prêt classique. Les banques l’aiment peu, car elles n’ont rien à long terme ; le taux est souvent majoré.
- **Relais adossé** : relais + prêt amortissable. C’est le cas le plus fréquent. Certaines banques proposent un **relais avec franchise totale** : vous ne payez rien sur le relais avant la vente, les intérêts s’ajoutent au capital.

## Ce que ça coûte

Le taux du relais est proche du taux des prêts classiques, parfois un peu au-dessus. Sur 171 250 € à 4 % pendant 9 mois, les intérêts atteignent environ 5 100 €, plus l’assurance et des frais de dossier. Le vrai coût est ailleurs : dans la double charge (mensualité du prêt classique + intérêts du relais + éventuel loyer ou crédit en cours) et dans une vente conclue à la baisse pour tenir le délai.

## Les risques, et comment les limiter

1. **Surestimer le bien à vendre.** Demandez deux estimations et retenez la plus basse ; un relais calculé sur 70 % d’un prix réaliste laisse de la marge.
2. **Sous-estimer le délai.** Un bien moyen se vend en 3 à 6 mois ; prévoyez 12 mois de relais et une trésorerie pour la double charge.
3. **La prolongation forcée.** Si la vente traîne, le relais devient un prêt amortissable sur une durée courte, aux mensualités élevées. Anticipez : baisse de prix dès le 4e mois, mandat exclusif avec objectif de délai.
4. **L’endettement pendant le relais.** La banque vérifie que vous supportez la double charge ; le calcul HCSF s’applique, avec des tolérances pour la période transitoire.

## Les alternatives

- **Vendre d’abord, louer entre-temps** : zéro risque financier, au prix d’un déménagement en plus.
- **Vente avec condition de délai de jouissance différé** : vous vendez mais restez dans le bien quelques mois.
- **Achat sous condition suspensive de vente** : rarement accepté par les vendeurs, sauf marché lent.
- **Prêt hypothécaire** sur le bien actuel, pour les patrimoines importants.

Un courtier compare les relais de plusieurs banques (quotité, franchise, taux, prolongation) et vérifie que la double charge tient : c’est un montage où le choix de la banque pèse autant que le taux.

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# Prêt à taux zéro en 2026 : qui y a droit et combien il finance
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/ptz-2026/

## Les conditions à remplir

Le prêt à taux zéro s’adresse aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Trois exceptions permettent d’y prétendre même en ayant été propriétaire : une carte mobilité inclusion ou d’invalidité, une catastrophe naturelle ayant rendu le logement inhabitable, ou une situation de handicap d’un occupant.

Le logement financé doit devenir la résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux, et le rester au moins six ans, sauf cas prévus (mobilité professionnelle, décès, divorce, chômage de longue durée, invalidité).

Les ressources du ménage sont comparées à un plafond qui dépend de la zone du logement (A bis, A, B1, B2, C) et du nombre d’occupants. Le revenu retenu est le revenu fiscal de référence de l’année N-2, ou le coût de l’opération divisé par 9 si ce montant est plus élevé. Les plafonds et les tranches sont publiés par le ministère chargé du logement ; le simulateur officiel de l’ANIL donne le résultat en quelques minutes et doit être préféré à toute estimation.

## Quels logements en 2026

Le champ du PTZ a été élargi par la loi de finances pour 2025, pour les offres émises du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027 :

- **Logement neuf** (achat sur plan, construction, logement jamais habité) : éligible sur tout le territoire, en appartement comme en maison individuelle. C’est le principal changement : jusqu’en mars 2025, le neuf n’était éligible qu’en zone tendue et en collectif.
- **Logement ancien avec travaux** : éligible en zones B2 et C uniquement, si les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorent la performance énergétique.
- **Logement social acheté par son locataire** et certains montages (bail réel solidaire, location-accession) : éligibles sous leurs propres règles.

La zone du logement se vérifie à l’adresse exacte : deux communes voisines peuvent relever de zones différentes.

## Combien il finance

Le PTZ couvre une fraction du coût de l’opération, plafonnée selon la zone et la taille du ménage. Cette fraction dépend de la tranche de revenus : les ménages les plus modestes obtiennent la quotité la plus élevée (jusqu’à 50 % dans le neuf collectif), les tranches supérieures une quotité réduite. Pour une maison individuelle neuve, la quotité est plus faible que pour un appartement.

Deux conséquences pratiques :

1. Le PTZ ne finance jamais seul un achat. Il complète un prêt principal, auprès de la même banque.
2. Son remboursement comporte une période de différé (jusqu’à 10 ou 15 ans selon la tranche), pendant laquelle vous ne remboursez que le prêt principal. Les banques intègrent ce différé dans le calcul de l’endettement : un dossier limite peut passer grâce à lui.

## L’intégrer au plan de financement

Le PTZ réduit le capital emprunté au taux du marché, donc la mensualité et le coût total. Sur une opération de 250 000 € avec un PTZ de 60 000 €, le prêt principal passe à 190 000 € : à taux égal, c’est environ un quart d’intérêts en moins sur la durée.

Trois points à surveiller :

- **Les frais de notaire et de garantie** restent à financer, par l’apport dans la plupart des banques.
- **La durée du PTZ** (20 à 25 ans avec différé) doit être cohérente avec celle du prêt principal ; les banques alignent souvent les deux.
- **L’assurance emprunteur** s’applique aussi au PTZ : son coût n’est pas nul.

Un courtier vérifie l’éligibilité, choisit la banque qui traite le PTZ sans délai supplémentaire, et optimise la répartition entre PTZ, prêt principal et éventuel prêt Action Logement.

## Le cumul avec les autres aides

Le PTZ se cumule avec le prêt Action Logement (si votre employeur cotise), les prêts des collectivités locales, le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale. Il ne se cumule pas avec un second PTZ en cours. Chaque aide a ses propres plafonds ; c’est l’addition qui fait souvent la différence pour un primo-accédant sans gros apport.

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# Taux d’endettement : la règle des 35 %, son calcul et ses exceptions
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/guide/taux-endettement-35/

## Le calcul

Taux d’endettement = (mensualité du nouveau prêt, assurance incluse + mensualités des crédits en cours + pensions versées) ÷ revenus nets mensuels avant impôt.

Les revenus retenus :

- salaires nets, à 100 % pour un CDI hors période d’essai ;
- revenus d’indépendant : moyenne des 2 ou 3 derniers exercices ;
- primes et variables : moyenne sur 2 ou 3 ans, parfois pondérée ;
- revenus locatifs : 70 % des loyers ;
- pensions de retraite, pensions alimentaires reçues, allocations pérennes (sous conditions).

Ne comptent pas : les allocations temporaires, les revenus exceptionnels, les aides au logement dans la plupart des banques.

Exemple : un couple à 4 500 € nets, un crédit auto de 250 €, une mensualité envisagée de 1 200 € avec 60 € d’assurance. Endettement = (1 260 + 250) ÷ 4 500 = 33,6 %. Le dossier passe. Avec 5 000 € de revenus, la mensualité maximale serait de 5 000 × 35 % − 250 = 1 500 €, assurance comprise.

## La règle HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière a rendu contraignants, depuis le 1er janvier 2022, deux plafonds :

- **35 % d’endettement**, assurance comprise ;
- **25 ans de durée**, portés à 27 ans en cas de différé (construction, achat sur plan, travaux représentant au moins 10 % de l’opération).

Les banques peuvent déroger pour **20 % de leur production** de chaque trimestre, à condition que 70 % de ces dérogations concernent des résidences principales et 30 % des primo-accédants. Les assouplissements décidés depuis (prise en compte du différé, calcul pour l’investissement locatif) n’ont pas changé les deux plafonds.

La règle s’applique à la banque, pas à vous : un refus n’est pas une sanction mais une limite de quota. Une autre banque, à un autre moment du trimestre, peut avoir de la marge.

## Le reste à vivre

Le taux d’endettement ne suffit pas : la banque regarde ce qui reste chaque mois après la mensualité. Les seuils varient, souvent autour de 800 à 1 000 € pour une personne seule, 1 200 à 1 500 € pour un couple, plus 300 à 400 € par enfant. Un ménage à 2 500 € de revenus endetté à 35 % garde 1 625 € : c’est juste pour une famille. Un ménage à 9 000 € endetté à 38 % garde 5 580 € : c’est le cas typique de dérogation.

## Les leviers quand on dépasse

1. **Allonger la durée** : passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité d’environ 10 %, au prix d’intérêts plus élevés.
2. **Solder un crédit en cours** : un crédit auto de 250 € libère 250 € de mensualité, soit environ 40 000 € de capacité sur 20 ans.
3. **Réduire l’assurance** par une délégation : 30 à 60 € par mois selon l’âge.
4. **Augmenter l’apport** pour réduire le capital.
5. **Mobiliser le PTZ ou un prêt Action Logement**, dont le différé allège les premières années (certaines banques ne comptent pas la mensualité différée).
6. **Faire valoir le reste à vivre et l’épargne** pour entrer dans la marge de flexibilité : c’est le travail du courtier, qui sait quelles banques ont encore du quota ce trimestre.

## Ce qu’il ne faut pas faire

Souscrire un crédit à la consommation « pour l’apport » (il aggrave l’endettement), masquer un crédit en cours (il apparaît sur les relevés et dans les fichiers), ou surestimer une prime variable : le dossier est refusé et la banque garde la trace de la tentative.

## Blog
# Compromis signé : comment sécuriser son taux avant que les banques ne bougent
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/blog/signer-un-compromis-securiser-son-taux/
Date : 2026-11-08 — Sujets : taux, compromis, courtier

Entre le compromis et l’offre de prêt, 45 à 60 jours pendant lesquels les grilles bancaires changent. Les trois leviers pour verrouiller un taux, et l’erreur de calendrier qui coûte le plus cher.

## Ce qui se passe vraiment entre le compromis et l’offre

Le compromis fixe le prix du bien et un délai pour obtenir le financement. Il ne fixe rien sur le taux. Pendant les 45 à 60 jours qui suivent, la banque instruit, interroge sa direction des engagements, édite une offre, et vous attendez le délai de réflexion de 10 jours avant de l’accepter. Si sa grille monte de 0,15 point entre-temps, l’offre reflète la nouvelle grille, pas celle du jour où vous avez poussé la porte de l’agence.

En novembre 2026, le taux moyen sur 20 ans s’établit à 3,76 % (bon dossier : 3,47 %). Sur 250 000 €, 0,15 point représente environ 20 € par mois et près de 5 000 € sur la durée du prêt. Ce n’est pas une catastrophe, mais c’est l’équivalent des frais de dossier et de la garantie réunis, perdus pour une question de calendrier.

## Levier 1 : obtenir une offre, pas un accord de principe

Un accord de principe n’engage pas la banque. Seule l’offre de prêt, document contractuel valable 30 jours, fige le taux. Le levier consiste donc à raccourcir le délai entre le dépôt du dossier et l’édition de l’offre :

- dossier complet au jour du dépôt (pièces listées, revenus justifiés, apport tracé) ;
- simulation d’assurance déjà faite, pour que l’équivalence des garanties ne retarde rien ;
- un interlocuteur qui relance : en agence, les dossiers avancent au rythme du conseiller ; chez un courtier, au rythme du courtier.

Les banques qui éditent une offre en trois semaines existent ; celles qui mettent sept semaines aussi. Un courtier sait lesquelles sont rapides ce mois-ci.

## Levier 2 : faire tourner deux banques en parallèle

Déposer le dossier dans deux établissements n’est pas interdit et ne coûte rien tant que rien n’est signé. Si la première banque monte sa grille, la seconde a peut-être gardé la sienne. Le courtier le fait structurellement : un dossier, plusieurs banques, et la première offre acceptable est celle qu’on retient.

L’autre intérêt est de négocier avec une offre concurrente en main. La banque qui veut le dossier s’aligne ; celle qui ne veut pas vous l’apprend tôt.

## Levier 3 : demander le gel de la grille

Certaines banques acceptent, sur demande, de garantir le taux de la grille du jour pendant l’instruction, généralement pour un dossier solide et un délai court. Cela se demande par écrit, au dépôt du dossier, et cela s’obtient plus facilement par un apporteur régulier que par un client de passage. Ce n’est jamais un droit : c’est une négociation.

## L’erreur de calendrier qui coûte le plus cher

Elle consiste à signer un compromis avec un délai de financement trop court. Un délai de 30 jours, parfois proposé par un vendeur pressé, est intenable pour la plupart des banques. Si l’offre n’arrive pas à temps, soit le vendeur accorde un avenant, soit la vente tombe et la condition suspensive vous protège, mais au prix d’un bien perdu. Demandez 60 jours, 45 au minimum, et faites inscrire dans la condition suspensive le montant, la durée et le taux maximal recherché : si les taux montent au-delà, vous pouvez renoncer sans pénalité.

## Et si les taux baissent après la signature ?

L’offre acceptée est définitive. Deux voies restent ouvertes : la renégociation avec la banque après un an ou deux, si l’écart dépasse 0,7 point, ou le rachat par une autre banque, frais compris. Ce qui compte au moment de signer, c’est de ne pas avoir laissé 0,2 point sur la table par manque de mise en concurrence : c’est le seul écart qu’on contrôle.

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# Les 7 erreurs qui font refuser un dossier de prêt immobilier
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/blog/7-erreurs-dossier-pret-refuse/
Date : 2026-11-08 — Sujets : dossier, banque, conseils

Découverts récents, crédit conso oublié, apport sorti de nulle part, période d’essai : les motifs de refus que les banques ne détaillent pas, et comment les corriger avant de déposer le dossier.

## 1. Un découvert dans les trois derniers mois

La banque lit vos relevés comme un rapport de solvabilité. Un découvert, même de quelques jours, un rejet de prélèvement ou une commission d’intervention, et le dossier passe de « standard » à « à surveiller ». Si c’est arrivé, attendez trois mois propres avant de déposer. Si vous ne pouvez pas attendre, expliquez-le par écrit, pièce à l’appui : un impayé isolé expliqué vaut mieux qu’un impayé constaté.

## 2. Le crédit à la consommation qu’on n’a pas mentionné

Il apparaît sur les relevés et dans le fichier des crédits de la Banque de France. L’omettre fait perdre la confiance ; le déclarer fait seulement perdre un peu d’endettement. Un crédit auto de 250 € par mois réduit la capacité d’emprunt d’environ 40 000 € sur 20 ans : si vous pouvez le solder avec votre épargne, faites-le avant le dépôt, le gain de capacité dépasse souvent la perte d’apport.

## 3. Un apport qui sort de nulle part

Vingt mille euros arrivés sur le compte un mois avant le dossier, sans explication, déclenchent une demande de justificatif, et parfois un soupçon. Donation : acte ou déclaration de don manuel. Vente d’un véhicule : facture. Épargne de longue date : relevés. Prêt familial : reconnaissance de dette. La banque veut savoir d’où vient l’argent et s’il devra être remboursé.

## 4. Déposer pendant la période d’essai

Un CDI en période d’essai est traité comme un CDD. Attendez la fin de la période d’essai, ou faites signer par l’employeur une attestation de confirmation anticipée si elle est acquise. Pour les indépendants, l’équivalent est le bilan en cours : un dossier déposé juste avant la clôture d’un exercice favorable gagne à attendre le bilan.

## 5. Le taux d’endettement calculé sans l’assurance

Beaucoup d’emprunteurs calculent 35 % avec la mensualité hors assurance et arrivent à 36 ou 37 % une fois l’assurance ajoutée. La règle HCSF inclut l’assurance. Sur 250 000 € sur 20 ans à 3,76 %, l’assurance à 0,25 % par an ajoute environ 52 € à la mensualité. Faites le calcul complet avant de signer un compromis, pas après.

## 6. Le bien qui ne passe pas en commission

Un DPE classé F ou G, une copropriété avec de gros travaux votés, une maison avec un sinistre non réparé, un prix très au-dessus des références locales : la banque finance un bien autant qu’un emprunteur. Elle peut demander une enveloppe travaux obligatoire, une expertise, ou refuser. Lisez le DPE et les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale avant de signer.

## 7. Choisir la mauvaise banque pour son profil

Un indépendant chez une banque en ligne, un primo-accédant sans apport chez un réseau national qui ne finance pas à 110 %, un non-résident dans une caisse régionale qui ne traite pas ce cas : le refus n’a rien à voir avec la qualité du dossier. C’est le premier service d’un courtier, et le moins visible : il envoie le dossier là où il passe.

## Avant de déposer : la relecture

Une relecture à froid, par vous ou par un courtier, sur quatre points : les relevés des trois derniers mois, la liste des crédits en cours, l’origine de chaque euro d’apport, et le calcul d’endettement assurance comprise. Un dossier refusé laisse une trace et coûte des semaines ; une relecture coûte une heure.

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# Acheter maintenant ou attendre la baisse des taux ? Le calcul qui tranche
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/blog/acheter-maintenant-ou-attendre-la-baisse-des-taux/
Date : 2026-11-07 — Sujets : taux, stratégie, achat

Attendre une baisse de 0,3 point peut coûter plus cher qu’acheter aujourd’hui : l’effet des prix, du loyer payé entre-temps et de la renégociation possible, chiffré sur un cas de 250 000 €.

## La question mal posée

« Faut-il attendre que les taux baissent ? » suppose qu’on sait quand ils baisseront et que rien d’autre ne bouge pendant ce temps. Personne ne connaît la première réponse, et la seconde est fausse : les prix évoluent, votre loyer continue, votre dossier change. La bonne question est : « Que coûte l’attente, et que rapporte-t-elle, dans mon cas ? »

## Le cas chiffré

Prenons un appartement à 250 000 €, financé sur 20 ans, avec 25 000 € d’apport. Deux scénarios à douze mois d’écart.

**Acheter maintenant**, au taux moyen de novembre 2026 (3,76 %) : la mensualité s’établit autour de 1 340 € hors assurance pour 225 000 € empruntés.

**Attendre un an** en espérant 0,3 point de moins :

- La mensualité baisserait d’environ 35 à 40 €, soit 8 500 à 9 500 € sur 20 ans.
- Pendant l’année d’attente, vous payez votre loyer : 800 à 1 200 € par mois dans la plupart des villes, soit 10 000 à 14 000 € qui ne construisent aucun patrimoine.
- Si les prix locaux progressent de 2 %, le même bien coûte 5 000 € de plus, financés au nouveau taux.
- Si la baisse n’a pas lieu, vous avez perdu l’année sans contrepartie.

Au total, l’attente ne devient rentable que si la baisse dépasse 0,7 à 0,8 point **et** que les prix stagnent ou reculent. Depuis 2024, les deux conditions ne se sont jamais réunies sur douze mois consécutifs.

## L’asymétrie qui change tout

Si vous achetez et que les taux baissent, vous pouvez renégocier avec votre banque ou faire racheter le prêt par une autre, dès que l’écart dépasse 0,7 point et que le capital restant le justifie. Les frais (indemnité de remboursement anticipé, garantie, dossier) représentent 1,5 à 3 % du capital, et un courtier les intègre au calcul. Vous récupérez l’essentiel de la baisse, avec un an de retard.

Si vous attendez et que les taux montent, il n’existe aucun mécanisme pour récupérer le taux d’aujourd’hui. L’asymétrie joue en faveur de l’achat quand le projet est prêt.

## Quand attendre est la bonne décision

- **Le dossier n’est pas prêt** : période d’essai en cours, apport insuffisant, crédit conso à solder. Trois à six mois de préparation améliorent le taux plus sûrement qu’une baisse du marché.
- **Le marché local baisse franchement** : dans certaines villes, les prix reculent plus vite que les taux ne montent. Regardez les références de ventes récentes, pas la moyenne nationale.
- **Le projet dépend d’une vente** : attendre un compromis sur le bien à vendre évite un prêt relais coûteux.

## Comment décider en pratique

1. Faites chiffrer votre mensualité au taux d’aujourd’hui et au taux « bon dossier » (3,47 % en novembre 2026) : l’écart entre les deux est souvent supérieur à la baisse espérée du marché, et il se négocie tout de suite.
2. Calculez le coût de douze mois de loyer.
3. Vérifiez la tendance des prix sur votre secteur.
4. Si l’achat tient avec une marge de sécurité (endettement sous 33 %, épargne résiduelle), le calendrier des taux n’est plus l’argument décisif.

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# Lire une offre de prêt en 10 minutes : la check-list des 9 lignes qui comptent
URL : https://www.masolutioncredit72.fr/blog/lire-une-offre-de-pret-en-10-minutes/
Date : 2026-11-06 — Sujets : offre de prêt, TAEG, assurance

TAEG, assurance, garantie, indemnités de remboursement anticipé, modulation, transfert : les lignes de l’offre de prêt qui engagent pour 20 ans, et celles qu’on peut encore faire changer avant d’accepter.

## Avant de commencer : les délais

L’offre arrive par courrier (ou par voie électronique si vous l’avez accepté). Elle est valable 30 jours. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires, pendant lequel aucune acceptation n’est possible, puis vous la retournez signée et datée à partir du 11e jour. Entre-temps, vous pouvez demander des modifications : la banque émet alors une nouvelle offre, avec un nouveau délai.

## 1. Le TAEG

Il figure en première page, en caractères aussi gros que le taux nominal. Il comprend les intérêts, l’assurance exigée, la garantie, les frais de dossier et de courtage. C’est lui qu’il faut comparer à une autre offre, et vérifier face au taux d’usure en vigueur. En novembre 2026, pour un taux nominal moyen de 3,76 % sur 20 ans, un TAEG autour de 4,1 à 4,4 % est courant ; au-delà, cherchez le poste qui pèse (souvent l’assurance).

## 2. Le taux nominal et sa nature

Fixe, variable, ou mixte. Un taux variable capé (par exemple +1/−1) doit être compris avant d’être accepté : la plupart des emprunteurs français choisissent le fixe, et les banques le proposent par défaut. Vérifiez que le taux est bien celui négocié, à la décimale près.

## 3. Le tableau d’amortissement

Il détaille chaque mensualité, la part d’intérêts et de capital, et le capital restant dû. Deux vérifications : la première mensualité correspond à la simulation, et le capital restant dû à l’année 10 est cohérent avec vos projets (revente, rachat). Si un différé est prévu, il doit apparaître.

## 4. L’assurance emprunteur

L’offre mentionne l’assurance retenue, les garanties, la quotité par emprunteur, le coût mensuel et le TAEA. Si vous avez choisi une délégation, c’est son certificat qui doit figurer, pas le contrat groupe. Si c’est le contrat groupe, vous pourrez le remplacer après signature (loi Lemoine), mais autant le faire avant.

## 5. La garantie

Caution (Crédit Logement, caution mutualiste) ou hypothèque. Pour une caution, vérifiez le montant versé et la part restituable en fin de prêt. Pour une hypothèque, le coût d’inscription et l’existence de frais de mainlevée si vous revendez avant terme.

## 6. Les indemnités de remboursement anticipé

Plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux. Certaines offres les suppriment en cas de vente du bien ou de mutation professionnelle ; cela se négocie avant l’édition de l’offre. Une offre sans IRA facilite un rachat futur.

## 7. La modulation des échéances

La plupart des offres permettent d’augmenter ou de réduire la mensualité de 10 à 30 %, après un an, dans une limite de durée. C’est l’outil pour gagner des années quand les revenus augmentent, sans frais. Vérifiez l’amplitude et la fréquence autorisées.

## 8. Le transfert et la domiciliation

Le transfert de prêt permet de conserver le taux sur un nouveau bien en cas de revente ; rare mais précieux si les taux remontent. La domiciliation des revenus, quand elle est exigée, doit figurer avec sa durée (10 ans maximum) et la contrepartie accordée. Sans contrepartie écrite, elle est contestable.

## 9. Les frais de dossier

Ils sont indiqués en toutes lettres. Ils se négocient avant l’édition de l’offre ; après, la banque peut encore les réduire, mais réémettra une offre. Un courtier les obtient souvent à zéro ou réduits de moitié.

## Ce que vous pouvez encore changer

Tout ce qui précède, tant que vous n’avez pas accepté. La banque réédite une offre modifiée et le délai repart. Le compromis fixe en général une date limite pour la condition suspensive : vérifiez qu’une réédition reste compatible avec elle, ou demandez un avenant au vendeur.