Avant de commencer : les délais
L’offre arrive par courrier (ou par voie électronique si vous l’avez accepté). Elle est valable 30 jours. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires, pendant lequel aucune acceptation n’est possible, puis vous la retournez signée et datée à partir du 11e jour. Entre-temps, vous pouvez demander des modifications : la banque émet alors une nouvelle offre, avec un nouveau délai.
1. Le TAEG
Il figure en première page, en caractères aussi gros que le taux nominal. Il comprend les intérêts, l’assurance exigée, la garantie, les frais de dossier et de courtage. C’est lui qu’il faut comparer à une autre offre, et vérifier face au taux d’usure en vigueur. En novembre 2026, pour un taux nominal moyen de 3,76 % sur 20 ans, un TAEG autour de 4,1 à 4,4 % est courant ; au-delà, cherchez le poste qui pèse (souvent l’assurance).
2. Le taux nominal et sa nature
Fixe, variable, ou mixte. Un taux variable capé (par exemple +1/−1) doit être compris avant d’être accepté : la plupart des emprunteurs français choisissent le fixe, et les banques le proposent par défaut. Vérifiez que le taux est bien celui négocié, à la décimale près.
3. Le tableau d’amortissement
Il détaille chaque mensualité, la part d’intérêts et de capital, et le capital restant dû. Deux vérifications : la première mensualité correspond à la simulation, et le capital restant dû à l’année 10 est cohérent avec vos projets (revente, rachat). Si un différé est prévu, il doit apparaître.
4. L’assurance emprunteur
L’offre mentionne l’assurance retenue, les garanties, la quotité par emprunteur, le coût mensuel et le TAEA. Si vous avez choisi une délégation, c’est son certificat qui doit figurer, pas le contrat groupe. Si c’est le contrat groupe, vous pourrez le remplacer après signature (loi Lemoine), mais autant le faire avant.
5. La garantie
Caution (Crédit Logement, caution mutualiste) ou hypothèque. Pour une caution, vérifiez le montant versé et la part restituable en fin de prêt. Pour une hypothèque, le coût d’inscription et l’existence de frais de mainlevée si vous revendez avant terme.
6. Les indemnités de remboursement anticipé
Plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, le plus faible des deux. Certaines offres les suppriment en cas de vente du bien ou de mutation professionnelle ; cela se négocie avant l’édition de l’offre. Une offre sans IRA facilite un rachat futur.
7. La modulation des échéances
La plupart des offres permettent d’augmenter ou de réduire la mensualité de 10 à 30 %, après un an, dans une limite de durée. C’est l’outil pour gagner des années quand les revenus augmentent, sans frais. Vérifiez l’amplitude et la fréquence autorisées.
8. Le transfert et la domiciliation
Le transfert de prêt permet de conserver le taux sur un nouveau bien en cas de revente ; rare mais précieux si les taux remontent. La domiciliation des revenus, quand elle est exigée, doit figurer avec sa durée (10 ans maximum) et la contrepartie accordée. Sans contrepartie écrite, elle est contestable.
9. Les frais de dossier
Ils sont indiqués en toutes lettres. Ils se négocient avant l’édition de l’offre ; après, la banque peut encore les réduire, mais réémettra une offre. Un courtier les obtient souvent à zéro ou réduits de moitié.
Ce que vous pouvez encore changer
Tout ce qui précède, tant que vous n’avez pas accepté. La banque réédite une offre modifiée et le délai repart. Le compromis fixe en général une date limite pour la condition suspensive : vérifiez qu’une réédition reste compatible avec elle, ou demandez un avenant au vendeur.