Les deux sources de rémunération
La commission de la banque. Pour chaque prêt signé, la banque verse au courtier une commission, en général autour de 1 % du capital, plafonnée dans la plupart des conventions. Elle ne vous est pas facturée et n’augmente pas votre taux : la banque la finance sur sa marge, parce que le courtier lui apporte un dossier monté, qualifié et comparé.
Les honoraires de l’emprunteur. Ils sont fixés librement et annoncés par écrit dans le mandat avant toute démarche. Trois pratiques coexistent :
- un forfait, souvent entre 500 et 1 500 € ;
- un pourcentage du capital, de 0,5 à 1 %, parfois plafonné ;
- zéro honoraires : le courtier se rémunère uniquement sur la commission bancaire (fréquent chez les réseaux en ligne et pour les gros dossiers).
Pour un prêt de 250 000 €, l’enveloppe se situe donc entre 0 et 2 500 €.
Quand ils sont dus
Jamais avant le déblocage des fonds : la loi l’interdit. Les honoraires sont prélevés par le notaire sur les fonds du prêt le jour de la signature, ou réglés par vous après. Si le prêt n’est pas obtenu, ou si vous renoncez, rien n’est dû, même après des semaines de travail. C’est la raison pour laquelle un courtier sérieux qualifie vite un dossier qui n’a aucune chance.
Ce que les honoraires achètent
- La comparaison réelle : plusieurs banques consultées avec un dossier unique, et une réponse pour chacune.
- L’accès aux grilles négociées : les banques réservent aux courtiers apporteurs des conditions que l’agence ne propose pas à un client de passage.
- La négociation des annexes : frais de dossier, garantie, domiciliation, indemnités de remboursement anticipé, et surtout l’assurance emprunteur.
- Le montage : présentation des revenus d’un indépendant, choix de la durée, articulation PTZ / prêt principal / relais.
- Le calendrier : un dossier complet passe plus vite en commission, ce qui compte quand le compromis fixe un délai.
Sur 250 000 € sur 20 ans, 0,2 point de taux représente environ 6 000 € d’intérêts ; une délégation d’assurance, souvent 5 000 à 10 000 €. Les honoraires se comparent à ces ordres de grandeur.
Le mandat et les documents
Avant toute démarche, le courtier vous fait signer un mandat de recherche de financement qui précise : son identité et son numéro ORIAS, l’objet et la durée du mandat, le montant ou le mode de calcul des honoraires, et le fait qu’ils ne sont dus qu’à la réalisation du prêt. Il vous remet aussi un document d’information sur sa rémunération et ses liens avec les banques.
Un mandat exclusif vous engage à ne pas consulter d’autres banques pendant sa durée ; vérifiez-la et préférez une durée courte.
Les signaux d’alerte
- Toute demande de paiement avant le déblocage des fonds.
- L’absence de numéro ORIAS vérifiable.
- Des honoraires annoncés oralement et non écrits dans le mandat.
- Une seule banque présentée sans mention d’exclusivité.
- La promesse d’un taux avant d’avoir vu le dossier.
Les courtiers partenaires de ce site sont immatriculés à l’ORIAS et s’engagent sur ces règles : étude gratuite, honoraires écrits à l’avance, rien à payer avant le prêt.