Le principe
Vous possédez un bien estimé 300 000 € et visez un bien à 400 000 €. La banque vous prête une fraction de la valeur du bien actuel (le relais), remboursable en une fois à la vente, plus un prêt classique pour le complément. Pendant la période de relais, vous payez les intérêts du relais (ou rien, en franchise totale, les intérêts étant alors capitalisés) et la mensualité du prêt classique.
Le montant
Le relais représente 50 à 80 % de la valeur du bien à vendre, nette du capital restant dû sur son prêt en cours :
- 70 à 80 % si un compromis de vente est signé ;
- 50 à 70 % sur simple estimation (agence, notaire), la banque retenant souvent la plus basse de deux estimations.
Exemple : bien estimé 300 000 €, prêt en cours 50 000 €, compromis signé à 295 000 €. Relais possible : 295 000 × 75 % − 50 000 = 171 250 €. Le prêt classique finance les 400 000 € du nouveau bien, frais compris, moins ce relais et moins votre apport.
Relais sec ou relais adossé
- Relais sec : le bien vendu vaut plus que le bien acheté, un seul prêt relais suffit, sans prêt classique. Les banques l’aiment peu, car elles n’ont rien à long terme ; le taux est souvent majoré.
- Relais adossé : relais + prêt amortissable. C’est le cas le plus fréquent. Certaines banques proposent un relais avec franchise totale : vous ne payez rien sur le relais avant la vente, les intérêts s’ajoutent au capital.
Ce que ça coûte
Le taux du relais est proche du taux des prêts classiques, parfois un peu au-dessus. Sur 171 250 € à 4 % pendant 9 mois, les intérêts atteignent environ 5 100 €, plus l’assurance et des frais de dossier. Le vrai coût est ailleurs : dans la double charge (mensualité du prêt classique + intérêts du relais + éventuel loyer ou crédit en cours) et dans une vente conclue à la baisse pour tenir le délai.
Les risques, et comment les limiter
- Surestimer le bien à vendre. Demandez deux estimations et retenez la plus basse ; un relais calculé sur 70 % d’un prix réaliste laisse de la marge.
- Sous-estimer le délai. Un bien moyen se vend en 3 à 6 mois ; prévoyez 12 mois de relais et une trésorerie pour la double charge.
- La prolongation forcée. Si la vente traîne, le relais devient un prêt amortissable sur une durée courte, aux mensualités élevées. Anticipez : baisse de prix dès le 4e mois, mandat exclusif avec objectif de délai.
- L’endettement pendant le relais. La banque vérifie que vous supportez la double charge ; le calcul HCSF s’applique, avec des tolérances pour la période transitoire.
Les alternatives
- Vendre d’abord, louer entre-temps : zéro risque financier, au prix d’un déménagement en plus.
- Vente avec condition de délai de jouissance différé : vous vendez mais restez dans le bien quelques mois.
- Achat sous condition suspensive de vente : rarement accepté par les vendeurs, sauf marché lent.
- Prêt hypothécaire sur le bien actuel, pour les patrimoines importants.
Un courtier compare les relais de plusieurs banques (quotité, franchise, taux, prolongation) et vérifie que la double charge tient : c’est un montage où le choix de la banque pèse autant que le taux.